지금은 당장 부동산 경매로 집을 살 필요가 없더라도 경매에 대해 배워두면 다양한 방면에서 도움이 된다.
경매지식을 배워두면 어떤 도움 되는지 3가지로 알아보자!
1. 급매로 집을 살 때, 부동산 경매가와 비교할 수 있다.
경매가격과 비교해 급매 가격이 적합한지 알 수 있다. 부동산에서 말하는 급매가격(급매가)은 무엇일까?
급매가격에 대한 정확한 기준은 없다. 때문에 시세의 20% 할인된 가격이 급매가가 될 수도 있고, 3억 원 가치의 집이 500만 원만 싸도 급매라는 표현을 사용할 수 있다.
이 경우, 구입을 희망하는 주택의 인근 경매 낙찰사례에서 낙찰가를 확인해 급매가격이 정말 저렴한지 검토할 수 있고, 또는 경매 낙찰가 추이를 살펴 시세 하락 흐름이 감지된다면 매수 시기를 다시 잡을 수도 있다.
▶ 정리하면, 부동산 경매를 잘 아는 사람이 유리한 조건으로 내 집을 마련할 수 있는 확률이 높다.
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2. 임대보증금을 안전하게 지킬 수 있다.
부동산 경매 현장에서 임대보증금을 떼이고 집에서 퇴거하는 경우가 생기기도 한다. 이런 불상사가 일어나지 않는 게 중요하지만, 살면서 내게 이런 일이 생기지 않는다는 보장은 없다.
법은 권리를 주장하지 않는 사람은 보호해주지 않는다. 이를 위해 부동산 경매를 알아둘 필요가 있다.
한가지 사례를 살펴보자.
월세를 찾던 직장인 L 씨는 시세 2억 원에 근저당 1억 5000만 원이 설정된 소형 아파트를 중개사에게 소개를 받았다. 조건은 보증금 1000만 원에 월세 40만 원이었다.
만약 L 씨가 입주한 후 아파트가 경매로 넘어가서 1억 8000만원 정도에 낙찰될 경우, 근저당 1억 5000만원에 배당 후에도 3000만원 정도가 남게 된다.
이 경우 L씨가 확정일자를 받고 배당요구를 했다면 보증금 1000만 원을 안전하게 돌려받을 수 있다.
그러나 아파트 가격이 1억 8000만 원으로 떨어져 1억 5000만 원에 이 아파트가 낙찰된다면 L 씨는 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하고 낙찰자에게 집을 넘겨줘야 한다.
이런 상황에서 보증금 1000만 원이 세입자의 전재산이라면 세입자는 곤란한 상황에 처하게 된다.
그래서 국가에서는 '일정 금액 이하'의 소액보증금을 세를 사는 세입자에 대해 법으로 정해진 배당순서와 관계없이, 경매절차에서 가장 먼저 일정 금액을 돌려주는 법을 만들었다.
▶ 이에 따라, 임대보증금은 가장 먼저 변제(최우선변제)를 받을 수 있는 소액보증금 이하로 설정하는 게 가장 안전하다.
| 지역 | 소액임차인 기준 금액 | 우선 변제 금액 |
| 서울특별시 | 1억 5000만원 이하 | 최대 5,000만원 |
| 과밀억제권역, 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억 3000만원 이하 | 최대 4,000만원 |
| 광역시, 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시 | 7,000만원 이하 | 최대 2,300만원 |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 최대 2,000만원 |
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3. 집값의 향방을 알 수 없는 부동산 혼돈기 일 때..
부동산 시장이 활발할 때는 어떤 아파트를 사도 다 오른다. 이 경우 매수자는 더 많이 오를 곳을 고르는 정도의 수고만 하면 되지만, 활황기에는 부동산 경매에 많은 사람들이 참여하기 때문에 시세보다 저렴하게 주택을 사는 게 쉽지 않다.
그리고 낙찰가와 시세 차이가 없다면 오히려 적절한 타이밍에 급매로 좋은 입지의 주택을 매입하는 게 유리하기도 하다.
하지만, 부동산 '혼돈기'에는 부동산 경매를 통해 저렴하게 주택을 사는 것도 고려해 볼 수 있다. 가격이 내려가는 경우를 대비할 수 있기 때문이다.
게다가 일반적으로 상승기보다 혼돈기에 경매를 통해서 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 살 수 있다. 시세보다 싸게 샀다면 집값이 내려가더라도 손해를 안 볼 수 있고, 다시 상승장이 올 때까지 기다릴 수 있다.
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