30억 아파트가 5억에 거래된 사연...
근래 1년 사이 아파트 교환거래가 전년도인 2021년에 비해 급증하였다. 작년 1월부터 11월까지 전국 아파트 교환 매매는 648건으로 2021년 394건보다 65% 늘어났다. 이는 부동산 침체로 인한 원인으로 볼 수 있는데, 교환거래가 늘어난다는 건 부동산 시장이 그만큼 침체했다는 의미이다. 침체기나 비수기에는 부동산이 대부분 시세보다 저렴한 급매로 거래된다.
소유주들은 급매로 수억원 손실을 볼 바엔 차라리 비슷한 조건의 집과 교환하는 게 낫다고 판단한 것이다.
그러다 보니 최근 부동산 시장에서는 30억 원대인 아파트가 5억 원대에 계약되는 기현상도 벌어졌다.
아파트가 실제로 5억원에 거래된 건 아니지만, 가격대의 아파트와 교환거래하는 과정에서 쓰인 차액 5억 원만 신고가 된 것이다.
교환거래란 무엇인가?
부동산을 돈으로 사고팔지 않고, 서로 맞교환하는 걸 의미한다.
처분하고 싶은 부동산이 팔리지 않는 경우, 팔고 싶은 사람들끼리 매물을 교환한다. 주택, 토지, 아파트, 상가 등 모든 부동산에서 가능한데 시세파악이 비교적 쉬운 아파트가 자주 거래된다.
보통은 거주지를 옮길 목적으로 교환거래를 하지는 않는다. 같은 지역에 비슷한 면적/층수/시세를 조건으로 교환하는 게 일반적이다. 법의 테두리 안에서 세금을 줄이려는 목적이다.
교환거래는 불법이 아닌 정상적인 부동산 거래지만, 매매와는 달리 실거래 신고 대신 해당 관청의 검인을 받아야 한다.
일반적인 매매에 비해 시세 교란 등의 위험이 있다 보니 실거래 신고보다 절차가 엄격하다.
교환거래가 늘어난 이유!
다주택자들은 양도세를 면하기 위해 교환거래를 택한다. 주택 시장 침체로 집이 안 팔리는데, 기한 내에 기존 주택을 처분하지 못하면 세금이 부과된다. 기존에 주택을 1채 보유한 사람이 새집을 사고 정해진 기한 내에 기존 주택을 처분하면 일시적 2 주택자로 간주해 양도세가 부과되지 않는다. 즉, 양도세가 비과세 되는 혜택 때문에 교환거래가 늘어나는 것이다. 그래서 다주택 보유자들은 양도세를 피하고자 기한 안에 집을 팔려고 하는 것이다.
양도세는 부동산을 양도할 때 발생하는 이익에 부과되는 세금이다. 집을 산 날부터 파는 날까지 발생한 시세차익에 대해서 세금이 부과된다.
하지만 최근 집값이 계속 하락하면서 집이 잘 팔리지 않는 상황이 발생하였다. 다주택 보유자가 기한 내에 기존 주택을 처리하기도 어려워졌다.
다주택자 입장에서는 비과세 기한을 넘겨 양도세를 내느니, 일단 집을 처분하기 위해 교환거래로 눈을 돌린 것이다.
교환거래도 집을 취득하는 것이기 때문에 취득세를 내야 하지만, 취득세는 양도세보다 규모가 작고 차후 공제도 되기 때문에 세금에 있어서 훨씬 매리트가 있는 것이다.
하지만, 올해부터 부동산 관련제도가 크게 달라지기 때문에 교환거래가 작년보다는 감소할 수도 있다.
▶양도세 비과세 기한 연장
일시적 2 주택자로 인정되기 위한 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어났다.
▶ 주택 처분 의무 폐지
청약에 당첨된 1 주택자도 더 이상 기존 주택을 처분하지 않아도 된다.
▶ 양도세 전면 개편
보유 주택 수에 따라 양도세를 더 많이 매기는 중과 제도가 축소된다.
결과적으로 정부는 부동산 시장 안정을 위해 다주택자의 이익을 확대하는 방향으로 제도를 바꾸고 있다. 세금 때문에 급매가 늘어나면 집값이 떨어지고 시장도 침체되기 때문이다.
이렇게 되면 세금 때문에 급하게 집을 팔아야 할 이유가 줄어들고, 교환거래의 필요성도 자연스럽게 감소할 것으로 보인다.