토지는 용도에 따라 택지, 대지, 부지로 나뉜다. 오늘 포스팅에서는 택지, 대지, 부지에 대해 알아보자!!
본 자료는 토지 이음 및 서울도시계획포털 용어집의 자료를 참조한 자료이다.
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◈ 택지(宅地, housing site)
일반적으로 건물을 세울 수 있는 여건이 갖추어진 토지를 의미하며, 법률적으로는 「택지개발촉진법」에 따라 개발·공급되는 주택건설용지 및 공공시설용지이다.
▣ 주택건설용지
공동주택용지(아파트·연립주택 해당), 단독주택용지, 근린생활시설용지로 나뉜다. 주택건설용지는 조성주체에 따라 공공택지와 민간택지로 나뉘기도 한다. 공공택지는 대지조성사업, 택지개발사업 등의 공공사업에 의해 개발·조성되는 용지를 말하며, 민간택지는 민간업체의 영리 목적 사업으로 조성되는 택지를 말한다.
▣ 공공시설용지
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 기반시설 설치를 위한 도시계획시설용지, 「택지개발촉진법 시행령」에 따른 주거편익시설용지(어린이 놀이터, 노인정 등), 상업·업무시설용지, 도시형 공장 등 시설용지, 농업 관련 용지, 기타 시설 용지를 말한다.
▣ 택지개발사업
택지개발사업이란 시급한 주택난을 해소하기 위해 도시지역과 그 주변 토지를 활용하여 주택 건설 및 주거 생활이 가능한 택지를 조성하기 위해, 「택지개발촉진법」에 따라 시행하는 사업을 말한다.
1970년대 우리나라는 주택수요의 증가와 부동산 투기 등으로 인한 주택가격 폭등으로 심각한 주택난이 발생하였다. 이를 해소하기 위해 대규모 택지를 저렴한 가격으로 공급하기 위해 「택지개발촉진법」을 제정하면서 택지개발사업이 도입되었다.
택지개발사업은 택지개발지구의 지정 단계와 택지개발사업의 시행 단계로 나뉜다. 택지개발지구의 국토교통부장관·특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사가 「주거기본법」에 따른 주거종합계획에서 정하는 택지의 집단적 개발이 필요한 지역을 대상으로 지정한다.
택지개발사업의 시행은 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사, 「주택법」에 따른 주택 건설 등 사업자 등이 하며, 사업시행자는 실시 계획을 작성하고 지정권자의 승인을 받아야 한다. 택지개발사업이 준공된 지구는 지구단위계획으로 관리한다.
시행자는 택지개발사업을 시행하기 위하여 필요한 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에서 정하는 토지·물건·권리를 수용하거나 사용할 수 있다.
◈대지(垈地)
대지는 일반적으로 건축행위가 이루어질 수 있는 개별 필지를 말하며, 「건축법」에서 정의하는 대지란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다. 대지에서 건축행위가 가능하려면 다음의 안전조건을 만족해야 한다.
<건축행위 가능 안전조건>
㉮ 대지는 인접한 도로면보다 낮아서는 안된다. 다만, 대지의 배수에 지장이 없거나 건축물의 용도상 방습의 필요가 없는 경우에는 인접한 도로보다 낮아도 된다.
㉯ 습한 토지, 물이 나올 우려가 많은 토지, 쓰레기, 그 밖에 이와 유사한 것으로 매립된 토지에 건축물을 건축하는 경우에는 성토, 지반, 개량 등 필요한 조치를 하여야 한다.
㉰ 대지에는 빗물과 오수를 배출하거나 처리하기 위하여 필요한 하수관, 하수구, 저수탱크, 그 밖에 이와 유사한 시설을 하여야 한다.
㉱ 손궤의 우려가 있는 토지에 대지를 조성하려면 「건축법 시행규칙 제25조(대지의 조성)」으로 정하는 바에 따라 옹벽을 설치하거나 그 밖에 필요한 조치를 하여야 한다.
대지에 건축물을 건축하기 위해서는 대지경계의 2m 이상이 도로(자동차 전용도로 제외)에 접해야 한다. 다만 해당 건축물 출입에 지장이 없거나 광장·공원·유원지·그 밖에 금지된 건축 및 공중의 통행에 지장이 없는 공지가 있는 경우, 「농지법」에 따른 농막을 건축하는 경우는 예외로 한다. 또한 연면적의 합계가 2천㎡(공장은 3천㎡) 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야 한다.
건축물이 있는 대지를 분할할 때에는 아래와 같이 「건축법 시행령」으로 정하는 범위에서 지방자치단체의 조례로 정하는 면적 이상으로 분할하여야 한다.
| 주거지역 | 상업지역 | 공업지역 | 녹지지역 | 그 밖의 지역 | |
| 건축법 시행령 | 60㎡ | 150㎡ | 150㎡ | 200㎡ | 60㎡ |
| 서울특별시 건축 조례 | 90㎡ | 150㎡ | 200㎡ | 200㎡ | 90㎡ |
▣ 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 할 수 있는 경우
- 하나의 건축물을 두 필지 이상에 걸쳐 건축하는 경우에는 그 건축물이 건축되는 각 필지의 토지를 합한 토지
- 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 합병이 불가능한 경우 중 다음에 해당하는 경우로서 그 합병이 불가능한 필지의 토지를 합한 토지(다만, 토지 소유자가 서로 다르거나 소유권외의 권리관계가 서로 다른 경우는 예외)
○ 각 필지의 지번부여지역이 서로 다른 경우
○ 각 필지의 도면의 축척이 다른 경우
○ 서로 인접하고 있는 필지로서 각 필지의 지반이 연속되지 아니한 경우
- 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시·군계획시설에 해당하는 건축물을 건축하는 경우에는 해당 도시·군계획시설이 설치되는 일단의 토지
- 「주택법」에 의한 사업계획승인을 얻어 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건축하는 경우의 주택단지
- 도로의 지표 아래에 건축하는 건축물의 경우에는 지방자치단체장이 해당 건축물이 건축되는 토지로 정하는 토지
- 건축법에 의한 사용 승인을 신청할 때 둘 이상의 필지를 하나의 필지로 합칠 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 필지가 합쳐지는 토지(다만, 토지 소유자가 상이한 경우에는 제외)
▣ 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있는 경우
- 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 도시·군계획시설이 결정·고시된 경우 그 결정·고시된 부분의 토지
- 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「농지법」에 의한 농지전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
- 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「산지관리법」에 의한 산지전용허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
- 하나 이상의 필지의 일부에 대하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위허가를 받은 경우 그 허가받은 부분의 토지
- 건축법에 따라 사용승인을 신청할 때 필지를 나눌 것을 조건으로 하여 건축허가를 하는 경우 그 필지가 나누어지는 토지
◈부지(敷地)
부지(敷地)는 건축물을 건축할 수 있는 땅이나 건축물 외에 철도, 도로, 하천 등의 바닥 토지를 말한다. 일본어투 용어이므로 대지나 터로 순화해서 쓸 것을 권장하지만, 법률이나 부동산 용어로 많이 쓰인다.
▣ 부지로 포함되는 경우
- 도로나 하천, 건축물 등이 차지하는 토지. 보통은 구획된 일단의 획지를 말한다.
- 하나의 건축물 또는 용도상 불가분의 관계에 있는 둘 이상의 건축물의 일단의 토지.
▣ 부지 선정 시 고려할 점
부지를 선정할 때는 자연적, 환경적, 사회적, 경제적, 법적 조건을 고려해야 한다. 또한, 풍수적 고찰을 통해 지리적 여건의 적합성도 판단해야 한다.
▣ 좋은 부지의 조건
좋은 부지는 산맥기의 여기가 있고 경사가 완만하며 밝은 곳이며, 주변 산들이 수려하고 산자락이 감아도는 안쪽의 터이다. 또한, 주변의 집들이 균형을 이루고 있어야 하며 뒤쪽이 높고 앞쪽이 낮은 터이다.
▣ 나쁜 부지의 특징
나쁜 부지는 골짜기를 메우거나 고른 터, 늪, 웅덩이, 쓰레기 등의 매립지, 모래땅, 산이 흘러가는 등성이를 고른 터 등이다.
이상 택지, 대지, 부지에 대하여 설명을 마친다. 다음번에도 유익하고 도움이 되는 부동산 용어 및 상식을 가지고 글을 작성할 예정이니 기대 바란다!!